事例解説！借地上建物を相続した場合の対応

みなさん、こんにちは！ 蒼生（そうせい）法律事務所、代表弁護士の平野 潤（ひらの じゅん）です。
いつも当事務所のブログをお読みいただき、ありがとうございます。 私たちは、大阪を中心に、遺産相続に関する様々なお悩みのご相談を日々お受けしております。
相続問題と一口に言っても、預貯金や不動産、株式など、色々な財産がありますよね。その中でも、特に対応が複雑になりがちなのが、今回テーマにする「借地（しゃくち）の上の建物」の相続です。
「親が地主さんから土地を借りて、そこに実家を建てていた」 「相続財産の中に、借地の上に建てた賃貸アパートがある」
こんなケース、実は少なくありません。 土地が自分のものではない分、通常の不動産相続よりも考えるべきポイントが多く、思わぬトラブルに発展することも…。
そこで今回は、「事例解説！借地上建物を相続した場合の対応」と題して、借地上の建物を相続したらどうなるのか、どう対応すべきか、そして弁護士に相談するメリットまで、初心者の方にもわかりやすく、親しみやすいトーンで解説していきます！
相続でお悩みの方も、将来のために知っておきたいという方（特に不動産オーナー様や会社経営者様！）も、ぜひ最後までお付き合いください。

そもそも「借地上の建物」の相続とは？

まずは基本のキから押さえましょう。

1. 「借地権（しゃくちけん）」って何？

「借地上の建物」という言葉の通り、これは「土地は地主さんのもの、建物は亡くなった方（被相続人）のもの」という状態です。 このとき、亡くなった方が持っていた「他人の土地を借りて、自分の建物を建てる（所有する）権利」のことを、法律用語で「借地権（しゃくちけん）」と言います。
【専門用語解説：借地権】 法律（借地借家法）では「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権」と定められています。ちょっと難しいですが、カンタンに言えば「建物を建てるために借りた土地上の権利」のことです。この権利自体に財産的な価値が認められています。
相続が発生すると、相続人のみなさんは、その土地の上にある「建物（一戸建て、アパート、ビルなど）」そのものと、この「借地権」をセットで相続することになります。

2. 地位承継（ちいしょうけい）と地主さんの承諾

相続人は、亡くなった方が地主さんと結んでいた「土地賃貸借契約」における「借り主としての立場」も、まるごと引き継ぐことになります。これを「地位承継（ちいしょうけい）」と言います。
ここでよくあるご質問が、「地主さんの承諾は必要ですか？」というもの。
結論から言うと、相続によって借地権を引き継ぐ場合、地主さんの承諾は原則として「不要」です。
借地権を他人に売ったり（これを「譲渡」と言います）、又貸ししたり（「転貸」）する場合は、地主さんの承諾が必要で、承諾料を支払うのが一般的です。 しかし、「相続」は売買などとは違い、法律上当然に権利が移るものとされているため、承諾も承諾料も必要ないんですね。
ただし！ 承諾は不要でも、地主さんへの「報告」は必ず行うべきです。 「このたび、父が亡くなりまして、私たちが借地権を相続しました。今後の地代（土地の賃料）はこちらの口座からお支払いします」といった挨拶と連絡は、今後の良好な関係を維持するために不可欠です。これを怠ると、後々のトラブルの原因になりかねません。

誰が相続する？相続パターンと注意点

相続人が複数いる場合、その借地権付き建物を「誰が」「どのように」相続するのかを決める必要があります。これが「遺産分割（いさんぶんかつ）」です。
【専門用語解説：遺産分割協議（いさんぶんかつきょうぎ）】 相続人全員が集まって、「誰が」「どの財産を」「どれだけもらうか」を話し合って決めることです。この話し合いでまとまった内容を「遺産分割協議書」という書類にします。

パターン1：単独相続

遺産分割協議の結果、「長男が実家（借地権付き建物）を相続して住み続ける」「アパート経営は長女が引き継ぐ」といった形で、相続人のうちの一人が単独で相続するケースです。 権利関係がシンプルになるため、一番望ましい形と言えます。

パターン2：共同相続 → 共有

遺産分割協議がまとまらなかったり、「とりあえずみんなで相続しよう」となったりした場合、法律で定められた相続割合（法定相続分（ほうていそうぞくぶん））に従って、複数の相続人で「共有」する形になることがあります。
【要注意！】この「共有」状態は、トラブルの温床です！
借地権付き建物を共有にすると、以下のような問題が起こりがちです。

• 地代は誰が代表して払う？:
  地主さんへの地代支払いが滞れば、契約解除のリスクがあります。
  誰が代表して地代を支払うのか、地代の滞納が起こることがないよう、早く決める必要があります。
• 固定資産税の支払いは？:
  建物には固定資産税もかかります。
  誰か一人が固定資産税の支払いを怠ると、他の共有者が負担しなければならない事態になりかねません。
• ちょっとした修繕でもモメる:
  雨漏りの修理など、必要な修繕（保存行為）は単独でできますが、リフォーム（管理行為）は共有持分の過半数、売却や建替え（変更行為）は共有者全員の同意が必要です。
• 「売りたい人」と「住み続けたい人」で意見が対立:
  兄弟で共有したものの、一人は売りたい、もう一人は住み続けたい、となると、全員の同意が得られず「塩漬け」状態になってしまいます。

このように、共有にした場合にはトラブルの原因となりかねませんので、できる限り、遺産分割協議で「誰か一人が相続する」か、後述する「売却して現金で分ける（換価分割）」かとすることを強くおすすめします。

【事例別】借地上の建物を相続したらどうする？

では、具体的に相続した建物の種類ごとに、どんな対応が必要になるか見ていきましょう。

事例1：自宅（一戸建て）を相続した場合

相続人の誰かが引き続きその家に住むケースも多いでしょう。 前述の通り、地主さんへの報告と地代の支払いをしっかり行うことが基本です。
ここで問題になるのが「老朽化」です。 古い建物の場合、修繕や建替えが必要になりますよね。

• 通常の修繕（リフォーム）:
  壁紙の張り替えや、多少の設備交換程度であれば、地主さんの承諾は基本的に不要です（ただし、土地賃貸借契約書で制限されている場合もあるので、契約書の確認は必要です）。
• 建替え:
  ここが最重要ポイントです！
  今ある建物を取り壊して新しく建て替える場合、原則として地主さんの承諾（と承諾料）が必要になります。
  なぜなら、建替えによって契約期間（借地権の存続期間）が延長されたり、元の木造から鉄筋コンクリート造にするなど（非堅固建物→堅固建物）、地主さん側の権利に影響が出たりする可能性があるからです。

【専門用語解説：建替承諾料（たてかえしょうだくりょう）】
地主さんに建替えを承諾してもらうために支払うお金のことです。法律で金額が決まっているわけではなく、話し合いで決めることになります。
もし地主さんが承諾してくれない場合は、裁判所に「借地非訟（しゃくちひしょう）」という手続きを申し立て、承諾に代わる許可を求める方法もあります。

事例2：賃貸アパート・テナントビルを相続した場合

アパートやテナントビルを相続した場合、あなたは、土地の借主（賃借人）としての地位だけでなく、「大家さん（賃貸人）」としての地位も引き継ぎます。 つまり、入居者さんたちとの賃貸借契約もまるごと承継するわけです。
•　家賃収入と管理責任: 今後の家賃収入は相続人（大家さん）のものになります。
これは大きなメリットですが、同時に、建物の修繕義務や管理責任も負うことになります。敷金や保証金の返還義務（債務）も負うことになります。
•　老朽化と建替え: 一戸建てと同様、建物が古くなれば大規模修繕や建替えが必要になります。
特に収益物件の場合、建替えは投資判断も絡むため、より複雑です。地主さんの承諾が必要な点も同じです。
•　入居者対応: 入居者からのクレーム対応や、家賃滞納者への対応なども引き継ぐことになります。
不動産オーナー様や会社経営者様が事業として所有されていた場合、相続によって事業承継の問題も絡んできます。
地主さんとの関係だけでなく、入居者さんとの関係も引き継ぐという視点が必要です。

事例3：誰も住まない・使わない場合 → 売却

「実家は空き家になる」「アパート経営は引き継ぎたくない」という場合は、「売却」も選択肢になります。
しかし、ここでも地主さんの承諾が必要です。 借地権（と建物）を第三者に売却（譲渡）する場合、地主さんの「譲渡承諾」が必須です。

•　譲渡承諾料（じょうとしょうだくりょう）:
売却を承諾してもらう代わりに、地主さんに支払うお金です。一般的には「借地権価格の1割程度」が目安と言われることが多いですが、これも地主さんとの交渉次第です。

【専門用語解説：借地非訟（しゃくちひしょう）】
建替え（事例1）と同様、地主さんが正当な理由なく売却（譲渡）を承諾してくれない場合、裁判所が地主さんに代わって許可を出す手続き（借地非訟）を利用できます。
地主さんに「それならウチが買い取るよ」と言われるケース（地主による底地と借地権の同時取得）もあります（介入権の行使）。

借地権付き建物の「価値評価」が難しい！

遺産分割協議を進めるにも、相続税を計算するにも、まずはその「借地権付き建物」の価値（評価額）を算定しなければなりません。 これがまた、ややこしいんです。
通常の不動産（土地も建物も自分のもの）と違い、以下の2段階で考える必要があります。

相続税の計算（申告）では、国税庁が公表している「路線価図（ろせんかず）」を使います。

【専門用語解説：路線価図（ろせんかず）】 道路に面する土地の1平方メートルあたりの評価額（路線価）が載っている地図です。国税庁のサイトで見ることができます。

【専門用語解説：借地権割合（しゃくちけんわりあい）】 路線価図には、アルファベット（A～G）が書かれていますが、これが「借地権割合」を示します。例えば「C」なら「土地全体の価値のうち70%が借地権の価値」、「D」なら60%…といった具合です。

ただし、これはあくまで「相続税計算上のルール」です。
実際の遺産分割（相続人間での話し合い）や売買（時価）では、不動産鑑定士に鑑定してもらったり、近隣の取引相場を参考にしたりして、「実際の取引価格（時価）」を元に話し合う必要があります。
時価は路線価よりも高くなるケースも多いので、注意が必要です。

借地権相続の注意点・よくある失敗

ここで、借地権の相続でよくある「落とし穴」や「勘違い」をまとめます。

• 失敗①：地主さんへの報告を怠り、関係が悪化！
  「承諾不要なら言わなくていいや」と放置したり、地代の支払いが遅れたりすると、地主さんの心証が最悪に。いざ建替えや売却をしようとした時に「あんたたちには承諾しない！」と非協力的になられてしまいます。
• 失敗②：「とりあえず共有」で問題を先送り！
  前述の通り、共有は危険です。数年後、数十年後に、いざ動かそうと思っても、共有者（や、そのまた相続人）が増えすぎて、話し合いすらできなくなるケースも…。
• 失敗③：契約内容を把握していない！
  亡くなった方がどんな契約（契約期間はいつまでか、建替えの特約はないか、地代はいくらか）を地主さんと結んでいたのか、「土地賃貸借契約書」を確認しないまま相続してしまうケース。契約書が見つからない場合は、地主さんに確認するか、弁護士に相談してください。
• 勘違い④：「名義変更料」を請求された！
  地主さん側が勘違いして（あるいは意図的に）、「相続なら名義変更料（承諾料）を払ってくれ」と要求してくることがあります。前述の通り、相続では原則不要です。不当な要求には、法的な知識を持って毅然と対応する必要があります。

借地権の相続こそ弁護士にご相談ください！

ここまで読んでいただいて、「借地権の相続って、なんだか大変そう…」と感じられたのではないでしょうか。 そうなんです。地主さんという「他人」が関わる分、通常の不動産相続よりも格段に複雑で、専門的な知識が必要になります。
「うちは地主さんと仲が良いから大丈夫」と思っていても、いざ建替えや売却となると、高額な承諾料をめぐって話がこじれることもあります。
私たち蒼生法律事務所のような、相続案件、特に不動産が絡む案件に強い弁護士にご相談いただくメリットは、非常に大きいです。

弁護士に依頼するメリット

1.　正確な調査: 契約書の内容確認、法務局での権利関係の調査、そして（必要であれば）他の相続人がいないかの調査（相続人調査）や、他にどんな財産があるかの調査（相続財産調査）まで、正確に行います。

2.　適切な遺産分割のサポート: 複雑な借地権評価を踏まえ、トラブルの元になる「共有」を避けるための最適な遺産分割案（単独相続、売却して現金で分ける等）をご提案し、他の相続人との交渉も代理します。

3.　地主さんとの交渉窓口に: 相続人ご本人では言い出しにくい、地主さんへの相続報告、地代交渉、そして最も重要な「建替え」や「売却」の承諾交渉まで、すべて弁護士が法的な根拠に基づき行います。

4.　トラブルへの対応: もし遺産分割がまとまらず調停になった場合や、地主さんが承諾してくれない（借地非訟）場合も、代理人として対応します。

5.　遺留分・寄与分・特別受益への対応: 「借地権付き建物を長男が全部相続したら、私の遺留分（いりゅうぶん）※ が侵害されている！」 「私は親（被相続人）の建物の修繕費をずっと立て替えてきたから寄与分（きよぶん）※ があるはずだ」 「弟は生前にアパート建築資金を援助（特別受益（とくべつじゅえき）※）してもらっていた」 …といった複雑な問題が絡む場合も、弁護士が法的に計算し、交渉・請求をサポートします。

【専門用語解説】
•　遺留分（いりゅうぶん）: 兄弟姉妹以外の相続人（配偶者、子、親など）に、法律上最低限保障されている遺産の取り分のこと。
•　寄与分（きよぶん）: 亡くなった方の財産の維持・増加に特別な貢献（例：介護、事業の手伝い）をした相続人が、その分多くもらえる遺産のこと。
•　特別受益（とくべつじゅえき）: 亡くなった方から生前に特別な援助（例：結婚資金、住宅購入資金）を受けていた相続人がいた場合、その分を相続財産に加味して公平に分ける仕組みのこと。

おわりに

借地権付き建物の相続は、法律知識だけでなく、地主さんとの交渉術、そして相続人間の感情面への配慮も必要な、非常にデリケートな問題です。 「相続放棄すべきか迷っている」「相続財産の調査だけお願いしたい」「手続きが面倒だから全部任せたい」といったご相談も大歓迎です。
私たち蒼生法律事務所は、依頼者様のお気持ちに寄り添いながら、複雑な問題を一つひとつ丁寧に解きほぐし、最善の解決策をご提案することをモットーとしています。
相続問題は、時間が経つほどこじれてしまうケースが少なくありません。 「どうしたらいいかわからない」「地主さんに何を話せばいいか不安」 そんな時こそ、専門家である弁護士の出番です。
蒼生法律事務所では、相続に関する初回のご相談を積極的にお受けしております。 まずはあなたのお悩みをお聞かせください。
まずはお気軽にお問い合わせください。

【出典】

•　借地借家法（e-Gov法令検索） https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=403AC0000000090
•　財産評価基準書 路線価図・評価倍率表（国税庁） https://www.rosenka.nta.go.jp/