弁護士が解説！不動産オーナーの相続問題～５つのポイント

こんにちは！ 蒼生（そうせい）法律事務所、代表弁護士の平野 潤です。

いつもブログをお読みいただき、ありがとうございます。

相続のご相談の中でも、特に複雑化しやすいのが「アパートや賃貸マンション、貸地などの不動産」を複数お持ちだった方、いわゆる「不動産オーナー」の相続です。

「資産がたくさんあっていいね」と思われるかもしれませんが、実は、預貯金や株の相続とは比べ物にならないほど、特有の「落とし穴」がたくさんあります。

「うちはアパート経営をしているから…」という方、 「親が亡くなって、突然『大家さん』になってしまった」という方、

今回は、不動産オーナーの相続で特に注意すべき「５つのポイント」を、初心者の方にも分かりやすく解説していきます。

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ポイント１：不動産は「ハサミで切れない」という大問題

相続が始まると、亡くなった方（被相続人といいます）の財産は、原則として相続人全員の「共有財産」となります。

預貯金であれば、1円単位でキッチリと法律どおりの割合（法定相続分といいます）で分けられます。

しかし、不動産は「ハサミで切って分ける」ことができません。

なぜなら、共有名義の不動産は、共有者「全員」の同意がないと売却も、大規模な修繕も、新たな賃貸もできなくなるからです。

「私は売りたい」「僕は貸し続けたい」「私は更地にしたい」… 一人でも意見が対立すれば、その不動産は「塩漬け」状態になってしまいます。

また、不動産は「評価額」が分かりにくいのも特徴です。「路線価」「固定資産税評価額」「実勢価格（時価）」など、どの金額を基準に分けるかで、また揉めてしまうのです。

ポイント２：「大家さん（賃貸人）の地位」も相続される

不動産オーナーが亡くなった場合、相続人が相続するのは「アパートの建物」というモノだけではありません。

亡くなったオーナーがテナント（入居者）と結んでいた「賃貸借契約」における、「大家さん（賃貸人）としての地位」も、そっくりそのまま相続します。

「相続したのはいいけど、管理は面倒だからやりたくない」と思っても、入居者がいる限り、大家さんとしての責任（例えば「お湯が出ないから直して！」といった要求への対応）から一方的に逃れることはできません。

ポイント３：見落としがちな「隠れ債務」～敷金・保証金

これが非常に大きな落とし穴です。

アパート経営をしていれば、必ず入居者さんから「敷金（しききん）」や「保証金（ほしょうきん）」を預かっています。

例えば、亡くなったお父様がアパートを経営しており、生前に敷金をすべて使い込んでしまっていたとします。

アパートを相続した長男は、将来、入居者が退去する際、お父様が預かったはずの敷金を、長男自身の財産から支払わなければならないのです。

総戸数が多いアパートの場合、この隠れ債務が数百万～数千万円にのぼることもあり、「こんなはずじゃなかった」と青ざめるケースは少なくありません。

ポイント４：入居者の「人」の問題～高齢化・夜逃げ・孤独死

アパート経営は「人」を相手にするビジネスです。建物だけでなく、「入居者」に関わるリスクも引き継がれます。

賃借人の高齢化・認知症

最近非常に増えているのが、入居者さんの高齢化に伴うトラブルです。

• 認知症が進み、家賃の支払いを忘れてしまう（滞納）。
• ゴミ出しのルールが守れず、近隣からクレームが来る。
• 室内で亡くなってしまう（孤独死）。

夜逃げ・相続人不明

もし入居者さんが家賃を滞納したまま「夜逃げ」したり、亡くなったものの「相続人が誰もいない（相続人不明）」場合、大家さんはどうなるでしょう。

契約者がいないからといって、勝手に部屋の鍵を開けて、荷物を運び出すことはできません。 これをやってしまうと、法律違反（自力救済の禁止）となり、逆に大家さんが損害賠償を請求されるリスクがあります。

このような場合、裁判所に申立てを行い、法的な手続き（相続財産管理人の選任など）を経て部屋を明け渡してもらう必要があり、多大な時間と費用がかかります。

ポイント５：「争族」対策としての税金対策と遺言書

不動産オーナーの相続は、財産が高額になりがちなため、「相続税」の心配も大きいですが、それ以上に怖いのが、相続人間での争い＝「争族（そうぞく）」です。

税金対策の落とし穴

よく「相続税対策でアパートを建てよう」という話があります。確かに、現金で持っているより、アパート（貸家建付地）として持つほうが、相続税の「評価額」は下がります。

しかし、これは「分けやすさ」を無視した対策です。 現金を1億円残せば、相続人3人で3333万円ずつキッチリ分けられます（遺産分割は簡単です）。 しかし、1億円のアパートを1棟残すと、ポイント１で述べた「どうやって分けるの？」という最大の揉め事を誘発してしまうのです。

最善の対策は「遺言書」

不動産オーナーが必ずやっておくべき生前対策は、「遺言書（ゆいごんしょ）」の作成です。

「アパートA棟は、経営の分かる長男に」 「自宅の土地建物は、同居してくれた妻に」 「次男と長女には、代わりとして現金を〇〇万円ずつ」

このように、生前に「誰に」「どの不動産を」相続させるか、明確に指定しておくことで、相続人同士の無用な争いを防げます。

ただし、ここでも注意点があります。それが「遺留分（いりゅうぶん）」です。

遺留分とは、簡単に言えば「特定の相続人（配偶者や子など）に法律上最低限保障されている、相続財産の取り分」のことです。

たとえ遺言書で「全財産を長男に」と書いても、他の相続人（次男や長女）は、「私の遺留分が侵害された」として、長男に対し、侵害された分に相当する「お金」を請求する権利があります（これを「遺留分侵害額請求」と呼びます）。

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弁護士に依頼するメリット

不動産オーナーの相続は、法律問題のデパートのようなものです。遺産分割、賃貸借契約、敷金返還、滞納家賃の回収、相続税、遺留分…と、あらゆる問題が絡んできます。

私たち弁護士は、これらの複雑な問題を整理し、ご家族が「争族」にならないためのお手伝いをします。

不動産の相続は、単に「資産」を引き継ぐだけでなく、「経営」と「負債」を引き継ぐことになります。 問題がこじれてからでは、打てる手が限られてしまいます。

蒼生法律事務所は、不動産オーナー様と、そのご家族の皆様を、法的な側面から全力でサポートいたします。

「ウチの場合はどうなるの？」「何から手を付ければいいか分からない」 そんな漠然としたご不安でも構いません。

まずは、あなたの状況を整理するところから始めましょう。 どうぞ、お気軽にお問い合わせください。

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