相続不動産の共有は危険？遺産分割・空き家・相続登記・相続税｜放置で起こる14のトラブルと解決方法を弁護士が解説

1 相続不動産の共有とは

共有とは、ひとつの土地や建物を複数人で所有している状態をいいます。たとえば、父が亡くなり、相続人が長男・次男・長女の3人で、遺産の中心が実家不動産だった場合、遺産分割協議がまとまらなければ、相続人全員が法定相続分に応じて不動産の権利を持つことになります。

図表1 相続不動産を共有にした場合の基本構造

共有は、「全員が少しずつ権利を持つ」という意味では公平に見えます。しかし、裏を返せば、全員が所有者であり、重要な判断をするたびに調整が必要になるということです。誰か一人でも反対したり、連絡が取れなかったりすれば、不動産の処分や活用が止まってしまうことがあります。

2 相続不動産を共有のまま放置してはいけない理由

相続不動産を共有のまま放置すると、主に次のようなリスクがあります。

図表2 共有不動産を放置した場合のリスク一覧

特に注意すべきなのは、「時間が経てば自然に解決する」ということはほとんどない点です。共有者の誰かが亡くなれば、その持分についてさらに相続が発生します。すると共有者が増え、住所調査や戸籍収集も複雑になります。裁判所の遺産分割調停の案内でも、被相続人の出生から死亡までの戸籍、相続人全員の戸籍、住民票、不動産登記事項証明書、固定資産評価証明書などが手続上必要になることが示されています。

3 ケーススタディで見る共有不動産トラブル14選

ここからは、相続不動産の共有や遺産分割で実際に問題となりやすい典型事例を見ていきます。いずれも、実在案件ではなく、分かりやすさを重視したモデルケースです。

ケース1 「とりあえず共有」にした実家が、10年後に売れなくなったケース

父が亡くなり、相続人は長男・次男・長女の3人でした。遺産の中心は、大阪市内にある築40年ほどの実家です。相続開始直後、兄弟姉妹の関係は悪くありませんでした。長男は「いずれ売却して現金で分ければいい」と考え、次男は「父母との思い出があるので、すぐには売りたくない」と言い、長女は「今はみんな忙しいから、とりあえず共有名義にしておこう」と提案しました。結局、実家は3人の共有名義になりました。

しかし、共有にした時点では問題が見えなかっただけで、解決したわけではありませんでした。10年後、長男は住宅ローンや子どもの教育費の負担が重くなり、実家を売却して現金化したいと考えるようになりました。一方、次男は「いつか自分が戻るかもしれない」と売却に反対。長女は遠方に住んでおり、固定資産税や修繕の連絡が来るたびに負担を感じながらも、積極的に協議に参加しませんでした。

その間も、固定資産税、火災保険料、庭木の剪定費用、屋根や外壁の修繕費は発生し続けます。誰も住んでいないのに、毎年お金だけが出ていく状態です。しかも、売却しようとしても、共有者の一人が強く反対すれば、簡単には進みません。共有不動産は売却や賃貸の際に共有者間の意見が一致しないと決めにくく、時間の経過により相続人が増えて権利関係が複雑化することが指摘されています。

このケースの問題点は、「共有にしたこと」そのものよりも、「共有後の出口」を決めていなかったことです。共有にするのであれば、将来売却するのか、誰かが買い取るのか、管理費を誰が負担するのかを、最初に書面で決めておくべきでした。実務上は、代償分割、換価分割、現物分割のいずれが適切かを早い段階で検討することが重要です。

ケース2 共有者が23人に増え、誰に連絡すればよいか分からなくなったケース

祖父名義の土地を、家族が長年そのままにしていたケースです。祖父が亡くなった当時、相続人は子ども4人だけでした。土地は地方にある古い宅地で、誰も住んでおらず、固定資産税もそれほど高くありませんでした。そのため、家族の間では「急いで分けなくてもいい」「今すぐ売る予定もない」という空気があり、遺産分割協議は行われませんでした。

ところが、時間が経つにつれて状況は一変します。祖父の子どもたちが順に亡くなり、それぞれの配偶者や子ども、さらに孫世代へと相続が重なりました。最初は4人だった関係者が、気づいたときには23人に増えていました。中には遠方に住んでいる人、親族付き合いがほとんどない人、住所が分からない人、すでに亡くなっていてさらに相続が発生している人もいました。

このような状態になると、まず「誰が相続人なのか」を確定するだけで大きな作業になります。被相続人の出生から死亡までの戸籍、相続人全員의 戸籍、住民票または戸籍附票、不動産登記事項証明書、固定資産評価証明書など、多数の資料を集めなければなりません。裁判所の遺産分割調停の案内でも、これらの戸籍関係書類や遺産に関する証明書が標準的な添付書類として挙げられています。

さらに、相続人が多くなると、全員の意見をまとめることが非常に困難になります。「売却したい」という人もいれば、「先祖代々の土地だから残したい」という人もいます。中には「自分は関係ない」と返事をしない人もいます。こうなると、単なる不動産の処分ではなく、相続人調査、相続財産調査、遺産分割協議、調停、場合によっては共有物分割や所在不明者への対応まで必要になります。

このケースから分かるのは、相続不動産は「価値が低いから放置してよい」ものではないということです。むしろ、使っていない不動産ほど、早期に方針を決めるべきです。二次相続・三次相続が起きる前に整理しておくことが、将来の家族の負担を大きく減らします。

ケース3 認知症の相続人がいて、遺産分割協議が止まったケース

母が亡くなり、相続人は長男・長女・次女の3人でした。遺産には、母が住んでいた実家の土地建物と預貯金がありました。兄弟姉妹の間では、長男が実家を取得し、長女と次女には預貯金を多めに分けるという方向で話が進んでいました。相続人同士の関係も比較的穏やかで、当初は大きな紛争にはならないと思われていました。

ところが、協議の途中で、長女が認知症と診断されました。会話はできるものの、複雑な財産内容や不動産評価、代償金の意味を十分に理解して判断することが難しい状態でした。家族としては、「長女も反対していないから、このまま署名押印してもらえばよいのではないか」と考えました。しかし、判断能力が不十分な相続人がいる場合、その人を形式的に参加させただけでは、遺産分割協議の有効性が後に問題となる可能性があります。

大阪家庭裁判所の遺産分割調停に関するFAQでも、相続人の中に認知症等により自分で判断する力がない人がいる場合、まず成年後見手続が必要であり、成年後見人や代理権を有する保佐人・補助人等が調停に参加することになると説明されています。

このケースでは、家庭裁判所に成年後見開始の申立てを行い、成年後見人が選任された後に、改めて遺産分割協議を進めることになりました。その結果、当初予定していたよりも手続に時間がかかり、相続登記や不動産の処分も遅れることになりました。

相続人の高齢化が進む中で、このようなケースは珍しくありません。特に、実家や収益不動産など、分けにくい財産がある場合、判断能力の問題が生じると協議全体が止まります。生前の段階で遺言書、家族信託、財産管理の仕組みを検討しておくことが、相続後の混乱を防ぐ重要な対策になります。

ケース4 海外在住の相続人と連絡が取れず、不動産売却が進まなかったケース

父が亡くなり、相続人は兄弟4人でした。そのうち一人は若いころに海外へ移住し、日本国内の親族とは長年ほとんど連絡を取っていませんでした。相続財産には大阪府内の土地建物があり、他の3人は「誰も使う予定がないので、売却して代金を分けよう」と考えていました。

ところが、海外在住の相続人に連絡を取ろうとしても、昔の住所しか分かりません。親族が知っていたメールアドレスに連絡しても返信はなく、SNSで探しても本人かどうか確信が持てませんでした。不動産の売却には、相続人全員の協力が必要になる場面が多く、一人でも所在や意思が確認できないと、手続は進みにくくなります。

大阪家庭裁判所のFAQでも、外国に住んでいる相続人が調停や審判の当事者になる場合、裁判所からの書面を外国に送付するため特別な手続が必要になることがあり、国によっては郵便送付だけで何か月も要することがあると説明されています。

このケースでは、まず戸籍、戸籍附票、住民票除票、過去の住所情報、親族からの聞き取りなどを通じて所在調査を行いました。それでも現在の居住地が確認できない場合には、不在者財産管理人などの制度利用を検討する必要があります。単に「連絡が取れないから、その人を除いて進める」ということはできません。

海外在住者がいる相続では、通常の遺産分割よりも時間がかかることがあります。書類の送付、署名証明、在外公館での手続、日本国内での代理人指定など、事前に整理すべき事項が増えるためです。相続人の一人が海外にいる場合には、早めに専門家に相談し、連絡方法と手続の見通しを確認しておくことが大切です。

ケース5 空き家を放置し、近隣トラブルと行政対応が発生したケース

父母が住んでいた実家を相続したものの、相続人である子どもたちは全員が別の場所で生活していました。長男は大阪市内のマンション、長女は兵庫県、次男は東京に住んでおり、誰も実家に戻る予定はありませんでした。売却するか、賃貸に出すか、解体するかを話し合う必要がありましたが、「思い出の家だからすぐには決められない」として、結論を先送りしました。

最初の数年は、大きな問題は起きませんでした。しかし、誰も定期的に訪れないため、庭木は伸び放題になり、外壁にはひびが入り、雨どいも壊れました。近隣住民からは、「草が越境している」「害虫が増えた」「不審者が出入りしているようで心配だ」と苦情が出るようになりました。台風の後には、屋根材の一部が飛び、隣家のカーポートを破損する被害も発生しました。

国土交通省の空き家対策特設サイトでも、空き家を放置すると資産価値が低下し、売買等が困難になるほか、庭木のはみ出し、悪臭、害虫、ねずみ、不審者の侵入など近隣トラブルにつながりかねないと説明されています。また、空き家は相続をきっかけに発生することが多く、実家をどうするかの方針を早くから家族で話し合うことが重要であるとも説明されています。

このケースでは、家族が「とりあえず置いておく」という選択をしたことが、結果的に近隣トラブル、修繕費、損害賠償、行政対応のリスクにつながりました。相続した実家に誰も住まない場合には、感情面だけでなく、管理責任、固定資産税、解体費、売却可能性を早期に検討する必要があります。空き家問題は、放置すればするほど選択肢が狭くなります。

4 共有不動産を解決する3つの方法

共有不動産の処理方法としては、主に現物分割、換価分割、代償分割があります。共有不動産の分割方法としてこの3つが整理されています。

図表3 共有不動産の分割方法比較

5 相続手続きを全部任せたい方へ｜相続人調査・相続財産調査の重要性と弁護士費用

ケース6 「隠れた相続人」が見つかり、協議をやり直すことになったケース

父が亡くなり、長男と長女は、自分たち2人だけが相続人だと思っていました。父は離婚歴がなく、家族関係も単純だと考えていたため、長男と長女はすぐに遺産分割協議を始めました。遺産は実家不動産と預貯金で、長男が実家を取得し、長女が預貯金を取得する方向で話はまとまりかけていました。

ところが、相続登記の準備のために戸籍を取り寄せたところ、父には若いころに認知した子どもがいることが判明しました。長男と長女はその存在を全く知りませんでしたが、法律上はその子も相続人です。そのため、長男と長女だけで進めていた遺産分割協議は、そのままでは有効な協議として扱うことができませんでした。

相続人調査では、被相続人の出生から死亡までの戸籍、除籍、改製原戸籍を確認し、婚姻、離婚、養子縁組、認知、代襲相続、数次相続の有無を確認します。裁判所の遺産分割調停の案内でも、被相続人の出生時から死亡時までの全ての戸籍や相続人全員の戸籍が必要書類として示されています。

このケースでは、認知された相続人に連絡を取り、改めて遺産分割協議を行う必要が生じました。相手方が突然の連絡に不信感を抱いたこともあり、協議は長期化しました。もし最初から相続人調査を丁寧に行っていれば、早い段階で全員を協議に参加させることができ、手続のやり直しを避けられた可能性があります。

相続では、「自分たちだけが相続人だろう」という思い込みが最も危険です。特に不動産がある場合、相続登記や売却の段階で相続人漏れが判明すると、手続全体が止まります。相続人調査は、相続手続の出発点として非常に重要です。

図表4 相続人調査チェックリスト

ケース7 死亡後に多額の借金が判明し、相続放棄の判断が難しくなったケース

父が亡くなり、相続人である長男は「父の財産は古い実家くらいだろう」と考えていました。実家は空き家になっていたため、長男は近隣に迷惑をかけないよう、庭木の剪定や建物の簡単な修繕を始めました。固定資産税の納付書も届いたため、長男が支払いました。

ところが、父の死亡から数か月後、消費者金融やカード会社から督促状が届きました。調べてみると、父には複数の借入れがあり、保証債務の可能性もあることが分かりました。長男は相続放棄を検討しましたが、すでに一定の管理行為や支払いをしていたため、「相続を承認したと見られないか」という問題が生じました。

相続財産調査では、不動産や預貯金だけでなく、借入金、保証債務、未払税金、未払医療費などのマイナス財産も確認する必要があります。遺産分割調停の裁判所案内でも、遺産に関する証明書として、不動産登記事項証明書、固定資産評価証明書、預貯金通帳の写しまたは残高証明書、有価証券写し等が挙げられています。

このケースの問題は、財産調査を十分に行う前に、相続財産に手を付けてしまったことです。相続放棄を検討する可能性がある場合には、まず財産全体を確認し、プラス財産とマイナス財産を整理する必要があります。実家があるからといって、必ず相続した方がよいとは限りません。老朽化した不動産、解体費用、固定資産税、借金を合わせて考えると、相続放棄を検討すべき場合もあります。

相続開始後は、感情的にも慌ただしく、目の前の片付けや支払いを優先しがちです。しかし、相続放棄の可能性がある場合には、先に専門家へ相談し、どこまで対応してよいか確認してから動くことが大切です。

図表5 相続財産調査チェックリスト

6 遺留分侵害額請求や遺産分割調停で揉めるケースと対処法（成年後見・寄与分・特別受益）

ケース8 成年後見人の選任が必要となり、遺産分割調停が長期化したケース

父が亡くなり、相続人は母と子ども2人でした。遺産には自宅不動産、預貯金、株式がありました。母は高齢で、父の生前から物忘れが増えていましたが、日常会話はできていたため、子どもたちは「母も一緒に遺産分割協議に参加できるだろう」と考えていました。

しかし、実際に協議を始めると、母は不動産を誰が取得するのか、預貯金をどのように分けるのか、代償金とは何かを十分に理解できませんでした。子どもたちは、母の生活資金を確保しながら、自宅を誰が取得するかを決めようとしましたが、母本人の意思確認が難しく、協議が進まなくなりました。

大阪家庭裁判所のFAQでは、相続人の中に認知症等のために判断能力がない、または疑われる人がいる場合、まず成年後見手続が必要であり、成年後見人等が調停に参加することになるとされています。このケースでも、家庭裁判所に成年後見開始の申立てを行い、成年後見人が選任された後に、改めて遺産分割調停を進めることになりました。

成年後見人が選任されると、本人の利益を守る観点から、安易に特定の相続人に有利な分割をすることは難しくなります。母の生活費、居住場所、医療・介護費用、将来の施設入所費用なども考慮する必要があります。そのため、当初子どもたちが考えていた分割案は修正を余儀なくされました。

このケースは、相続と認知症が重なる典型例です。高齢の親がいる場合、相続が発生してから慌てるのではなく、元気なうちに遺言書、任意後見、家族信託、財産管理の方針を話し合っておくことが重要です。特に不動産が主な財産である家庭では、判断能力の低下がそのまま不動産処分の停滞につながります。

遺留分・寄与分・特別受益で揉めるケース

不動産相続では、単に「誰が不動産を取得するか」だけでなく、遺留分、寄与分、特別受益が問題になることがあります。

図表6 遺留分・寄与分・特別受益の比較

ケース9 長男へ全財産を相続させる遺言が、遺留分紛争を招いたケース

父は長男と同居しており、晩年の生活も長男夫婦が支えていました。そのため父は、「自宅も賃貸マンションも、すべて長男に相続させる」という遺言書を作成しました。父としては、面倒を見てくれた長男に報いたいという気持ちでした。

ところが、父の死亡後、長女と次男は遺言内容に強く反発しました。特に、遺産の大半が不動産であり、長男がそのすべてを取得する内容だったため、「自分たちには何も残らないのか」と不満を抱きました。結果として、長女と次男は長男に対して遺留分侵害額請求を行いました。

遺留分とは、一定の法定相続人に保障された最低限の取り分です。遺言書で特定の相続人に財産を集中させることは可能ですが、遺留分を侵害すると、相続開始後に金銭請求を受ける可能性があります。特に、不動産を一人に承継させる場合、遺留分を支払うための現金が不足しやすい点に注意が必要です。

このケースでは、長男は自宅と賃貸マンションを取得したものの、現金預金は少なく、長女と次男に支払う遺留分相当額をすぐに用意できませんでした。そのため、取得した賃貸マンションの一部を売却し、支払いに充てることになりました。父が「長男に全部残したい」と考えて作成した遺言が、結果として相続人間の対立を深め、不動産売却を招いたのです。

遺言書を作成する際には、「誰に何を渡すか」だけでなく、「遺留分をどう処理するか」「代償金や生命保険で現金を準備できるか」「不動産の評価額はいくらか」まで検討する必要があります。遺言書は有効な相続対策ですが、遺留分への配慮がなければ、かえって紛争のきっかけになることがあります。

ケース10 介護をめぐる寄与分の主張で、兄弟姉妹の対立が激化したケース

母の晩年、長女は母の近くに住み、通院の付き添い、買い物、介護施設との連絡、入退院の手続、役所関係の書類対応などをほぼ一人で担っていました。長男と次男は遠方に住んでおり、年に数回顔を出す程度でした。長女としては、「自分が母を支えてきた」という強い思いがありました。

母の死亡後、遺産分割協議が始まりました。遺産は実家不動産と預貯金です。長女は、「私は何年も母の介護をしてきたのだから、その分を相続で考慮してほしい」と主張しました。これに対し、長男は「親の面倒を見るのは子どもとして当然ではないか」と反論しました。次男も「自分たちは遠方だったから仕方がない」と述べ、話し合いは次第に感情的になりました。

寄与分は、被相続人の財産の維持または増加に特別の貢献をした相続人について、その貢献を相続分に反映させる制度です。ただし、「介護をした」というだけで当然に認められるものではありません。通常の親族間の扶助を超える程度の貢献があったか、その結果として被相続人の財産の維持や増加に結び付いたかが問題になります。

このケースでは、長女が介護日誌、通院記録、医療費や介護用品の立替領収書、施設とのやり取り、仕事を減らしたことによる収入減少の資料などを整理していました。そのため、調停では長女の負担内容を具体的に説明することができました。

寄与分が争点になる場合、感情だけでは解決しません。「どれだけ大変だったか」ではなく、「いつ, 何を, どの程度行い、それが財産維持にどう関係したのか」を資料で示すことが重要です。介護をしていた相続人も、していなかった相続人も、早い段階で争点を整理することで、無用な感情対立を避けやすくなります。

ケース11 住宅購入資金1,500万円の援助が、特別受益として問題になったケース

父の相続で、相続人は長男・次男・長女の3人でした。遺産は実家不動産と預貯金です。遺産分割協議の当初、長男は「法定相続分どおり3分の1ずつ分ければよい」と考えていました。しかし、次男と長女は強く反発しました。理由は、長男が20年前に父から住宅購入資金として1,500万円の援助を受けていたからです。

長男は、「あれは父が好意で出してくれたもので、昔の話だから相続とは関係ない」と主張しました。一方、次男と長女は、「長男だけが多額の援助を受けているのに、今回の相続でも同じ割合で分けるのは不公平だ」と述べました。そこで、住宅購入資金の援助が特別受益に当たるかどうかが争点となりました。

特別受益とは、相続人の一部が被相続人から生前贈与や遺贈など特別な利益を受けていた場合に、その利益を相続分の計算上考慮する制度です。住宅購入資金、事業資金、結婚資金、多額の学費援助などが典型的に問題となります。

このケースでは、父の預金口座から長男名義の口座へ1,500万円が振り込まれていた記録が残っていました。また、住宅購入時の売買契約書や住宅ローン資料から、長男がその資金を頭金として使用していたことも確認できました。そのため、特別受益として考慮すべきかどうかについて、具体的な資料をもとに協議が進められました。

特別受益が問題になるケースでは、「昔のことだから分からない」と放置していると、感情的な対立になりやすくなります。重要なのは、贈与の時期、金額、趣旨、証拠の有無を整理することです。生前贈与を行う側も、将来の相続で争いにならないよう、贈与契約書やメモを残し、他の相続人との公平にも配慮することが望ましいといえます。

資産家・会社経営者・医師が注意すべき「事業用不動産」の共有リスク

資産家や不動産オーナーだけでなく、会社経営者や医師（医療法人）の方にとっても、不動産の共有は重大なリスクをはらんでいます。

例えば、経営する会社の自社ビルや店舗、病院・クリニックの診療所が入っている土地建物を「とりあえず兄弟で共有」にしてしまうケースです。将来的に親族間で意見が対立すると、小規模宅地等の特例などの税務上の優遇措置を逃すだけでなく、最悪の場合、事業の継続や医院の移転・売却すら困難になり、ビジネスそのものが破綻しかねません。

不動産オーナーや経営者の相続では、税務（相続税・納税資金）と法務（事業承継・遺産分割）を完全に融合させた事前の出口戦略が不可欠です。

7 空き家問題と相続登記義務化

令和6年4月から相続登記の申請義務化が始まりました。法務省は、相続により不動産の所有権を取得した相続人は、自己のために相続開始があったことを知り、かつ不動産の所有権取得を知った日から3年以内に相続登記を申請する義務があり、正当な理由なく怠った場合は10万円以下の過料の対象となると説明しています。

図表7 相続登記義務化の基本フロー

相続登記をしないまま不動産を放置すると、売却や担保設定が難しくなるだけでなく、次の相続でさらに権利関係が複雑になります。特に空き家になっている実家については、相続登記、管理、売却、解体を一体的に考える必要があります。

8 不動産オーナー・資産家の相続税対策

不動産を多く持つ方の場合、相続税対策も重要です。国税庁は、相続税や贈与税における土地等の評価に用いる路線価図・評価倍率表を公開しています。また、路線価方式では、評価対象地が接する路線の路線価に必要な画地調整率や地積を乗じて評価額を算出すると説明しています。

ケース12 「相続税は関係ない」と思っていたら、1,000万円超の納税が必要になったケース

父が亡くなり、相続人は母と子ども2人でした。家族は、父の預貯金がそれほど多くなかったため、「相続税はかからないだろう」と考えていました。しかし、父は大阪市内に自宅不動産のほか、駐車場として貸している土地を所有していました。預貯金だけを見ると大きな財産はないように見えましたが、不動産評価を行うと、遺産総額が想定以上に大きいことが分かりました。

相続税では、不動産の評価が非常に重要です。国税庁は、相続税や贈与税における土地等の評価について、路線価図・評価倍率表を公開しています。また、路線価方式では、評価対象地が接する路線の路線価に必要な画地調整率や地積を乗じて評価額を算出すると説明されています。

このケースでは、家族が固定資産税評価額や預貯金残高だけを見て安心していたことが問題でした。相続税評価額を正確に把握したところ、相続税の申告と納税が必要となり、納税額は1,000万円を超えました。ところが、現金預金は限られており、すぐに納税資金を準備することが困難でした。

結果として、家族は駐車場の一部を売却することを検討しました。しかし、相続税申告期限が迫る中での売却交渉となったため、希望価格での売却は難しく、資金繰りに苦労しました。

このケースから分かるのは、「現金が少ないから相続税は関係ない」とは限らないということです。不動産を所有している方、特に大阪市内や駅近の土地、収益不動産、駐車場、事業用地を持っている方は、生前の段階で相続税試算を行い、納税資金をどう準備するかを検討しておくことが重要です。

ケース13 アパート経営を活用し、相続税負担を軽減できたケース

父は自宅のほか、広めの更地を所有していました。場所は駅から徒歩圏内で、周辺には賃貸需要もありました。家族は、将来の相続税負担を心配し、父が元気なうちに税理士と弁護士へ相談しました。検討の結果、更地のまま相続するよりも、賃貸アパートを建築して収益化する案が浮上しました。

不動産を活用した相続税対策では、土地や建物の評価、借入金、賃貸収入、空室リスク、修繕費、管理負担、将来の売却可能性などを総合的に検討する必要があります。国税庁の路線価図・評価倍率表は、相続税や贈与税における土地評価の基準として公開されています。

このケースでは、単に「アパートを建てれば相続税対策になる」と考えたわけではありません。まず、土地の評価額、建築費、借入返済計画、想定賃料、空室率、将来の修繕費を試算しました。そのうえで、相続人のうち誰が管理を引き継ぐのか、遺産分割で共有にしないためにはどうするのか、遺留分に配慮するにはどの程度の現金を残すべきかを検討しました。

結果として、父は遺言書を作成し、アパートを長男に承継させる一方、他の相続人には預貯金や生命保険を活用して一定の資金を残す設計にしました。相続開始後、相続人間で大きな争いは起きず、納税資金も事前に準備されていたため、スムーズに手続を進めることができました。

相続税対策は、税額だけを減らせばよいというものではありません。収益不動産を誰が管理するのか、借入金を誰が引き継ぐのか、他の相続人の取り分をどう確保するのかまで考えて初めて、実効性のある対策になります。

ケース14 納税資金不足で、不動産売却を余儀なくされたケース

父は複数の不動産を所有していました。自宅、賃貸マンション、月極駐車場、古い貸家など、資産価値はそれなりにありましたが、現金預金は多くありませんでした。家族は「不動産があるから安心」と考えていましたが、相続開始後に相続税の試算を行うと、まとまった納税資金が必要であることが分かりました。

問題は、遺産の大半が不動産であり、すぐに現金化できる財産が少なかったことです。賃貸マンションは収益を生んでいましたが、借入金返済や修繕費もあり、すぐに多額の現金を用意することはできません。月極駐車場は売却しやすいように見えましたが、共有予定の相続人間で「売りたくない」「収益物件として残したい」という意見が分かれました。

相続税の納税は、相続人にとって現実的な資金問題です。土地評価では国税庁の路線価図・評価倍率表などを用いて評価を行うことになりますが、評価額が高いからといって、その分の現金が手元にあるとは限りません。

このケースでは、相続税申告期限が迫る中で資金を確保する必要があり、最終的に駐車場の一部を売却しました。しかし、時間的余裕がなかったため、十分な価格交渉ができず、本来よりも低い価格で売却せざるを得ませんでした。相続人の一人は「もっと早く準備していれば、別の方法があったのではないか」と大きな後悔を抱きました。

納税資金対策では、生命保険の活用、預貯金の確保、売却候補不動産の事前選定、遺言書による承継先の明確化、相続人間の合意形成が重要です。不動産を多く持つ方ほど、「資産があるから大丈夫」ではなく、「納税のための現金をどう用意するか」を早めに考える必要があります。

図表8 相続税対策の全体像

8 弁護士に依頼するメリット

相続不動産問題では、相続人調査、相続財産調査、遺産分割協議、調停、共有物分割、遺留分、寄与分、特別受益、成年後見、相続放棄、空き家対応、相続登記、相続税対策など、多くの論点が重なります。

弁護士に依頼することで、単に書類を作るだけでなく、次のようなサポートを受けることができます。

• 相続人調査の整理
• 相続財産調査の方針決定
• 遺産分割協議書の作成
• 相手方との交渉窓口
• 遺産分割調停への対応
• 遺留分侵害額請求への対応
• 寄与分・特別受益の主張整理
• 成年後見が必要な場合の手続整理
• 空き家や共有不動産の出口戦略
• 税理士・司法書士・不動産業者との連携

当事者同士で話し合うと感情的になりやすい問題でも、弁護士が間に入ることで、法的な争点と解決方法を整理しやすくなります。

9 蒼生法律事務所が選ばれる理由

蒼生法律事務所では、大阪を中心に、相続・遺言・遺産分割・相続不動産・遺留分・相続放棄・成年後見などのご相談に対応しています。特に相続不動産の問題では、単に「誰が相続するか」だけでなく、相続人調査、財産調査、相続登記、空き家管理、売却、相続税対策まで見通した対応が必要です。

当事務所が多くの相続人・不動産オーナー様から選ばれるのには、4つの理由があります。

10 よくある質問

まとめ｜相続不動産の共有は「早めの整理」が何より重要です

相続不動産の共有は、一見すると公平で穏やかな解決方法に見えます。しかし、実際には、売却できない、管理費だけがかかる、相続人が増える、空き家になる、相続登記が進まない、遺留分や特別受益で揉める、相続税の納税資金が足りないなど、多くの問題につながります。

特に、実家、賃貸マンション、駐車場、事業用不動産などを相続する場合には、単に「誰の名義にするか」だけでなく、将来の管理、売却、納税、他の相続人への配慮まで含めて検討する必要があります。

相続問題は、時間が経てば自然に解決するものではありません。むしろ、相続人が増え、資料が散逸し、建物が老朽化し、話し合いが難しくなることが多いのです。

「まだ揉めていないから大丈夫」「とりあえず共有でよい」「相続税は関係ないはず」 そう思っている段階こそ、早めに専門家へ相談する意味があります。

出典