地主・不動産経営者が知っておきたい相続対策

まずは「相続人」と「全財産」の確定から始めましょう。

ご心痛お察しいたします。不動産相続はやるべきことが多く、途方に暮れてしまいますよね。
相続手続きの基本は、どのようなケースでも同じです。まずは以下の2つを確定させることから始めます。

相続人の調査：故人の出生から死亡までの戸籍謄本をすべて集め、法的に誰が相続人になるのかを確定させます。
相続財産の調査：不動産はもちろん、預貯金、株式、そして借金などのマイナスの財産も含め、故人の全財産をリストアップします。
この2つが確定しないと、遺産の分け方を話し合う「遺産分割協議」に進むことができません。特に不動産は、この後の手続きが複雑になりますので、最初の段階で専門家である弁護士にご相談いただくことを強くお勧めします。
私たちは、相続の全体像を見据えた上で、今やるべきこと、今後の見通しを明確にご提示いたします。

「名寄帳（なよせちょう）」を取得することで、網羅的に調査できます。

素晴らしいお父様ですね。しかし、管理は大変です。不動産がありそうな市区町村の役所（都税事務所や市役所の資産税課など）で「名寄帳」という書類を取得しましょう。これは、その市区町村内に故人が所有していた不動産の一覧が記載されているものです。

とはいえ、どの市区町村にあるか見当もつかない場合、全国の役所をしらみつぶしに当たるのは現実的ではありません。私たち弁護士にご依頼いただければ、故人の過去の住所地や関係先などから当たりをつけ、職務上の権限で、全国の役所に一括して名寄帳の取得請求をかけることが可能です。皆様の手を煩わせることなく、迅速かつ正確に全財産を把握するお手伝いをいたします。

絶対にお勧めしません。「争族」の火種を、次世代に先送りするだけです。

「とりあえず共有」は、一見すると円満で公平な解決に見えますが、将来、非常に高い確率で深刻なトラブルを引き起こします。

売れない・貸せない・建て替えられない：共有不動産を処分・活用するには、共有者「全員」の同意が必要です。一人でも反対すれば、何もできません。
関係者がネズミ算式に増える：兄弟の一人が亡くなると、その持ち分はさらにその配偶者や子に相続されます。会ったこともない甥や姪と、不動産の管理について話し合わなければならない…という事態になりかねません。
共有状態は、いわば「問題の先送り」です。相続が発生したこのタイミングで、誰か一人が単独で相続する（他の相続人には代償金として現金を支払う）、あるいは売却して現金で分ける（換価分割）など、きっちりと解決しておくべきです。

地主さんとの関係が非常に重要になります。名義変更料などが必要な場合も。

借地権も、立派な相続財産です。相続によって借地権を引き継ぐこと自体に、地主さんの承諾は必要ありません。
しかし、今後、その家を建て替えたり、第三者に売却したりする際には、地主さんの承諾が必要となり、一般に「承諾料」の支払いが発生します。また、地代の支払いや更新料など、地主さんとの良好な関係を維持していくことが、その不動産の価値を守る上で不可欠です。

地主さんとの間でトラブルになったり、法外な承諾料を請求されたりした場合には、弁護士が代理人として交渉にあたります。借地非訟といった法的な手続きも視野に入れ、皆様の権利を守ります。

勝手に部屋に入ったり、荷物を処分したりしてはいけません。

大家さんとしての責任も引き継ぐことになります。まず、その入居者様の相続人がいるかどうかを調査する必要があります。相続人がいれば、その方と未払い家賃の精算や、部屋の明け渡し、残置物の処分について話し合います。
もし相続人がいない場合や、相続人全員が相続放棄をした場合は、家庭裁判所に**「相続財産管理人」**の選任を申し立て、その管理人と法的な手続きを進めていくことになります。

いずれにせよ、法的な手順を踏まずに荷物を処分すると、後から損害賠償を請求されるリスクがあります。対応に迷われたら、すぐに私たちにご相談ください。

出典： 相続財産管理人の選任（裁判所）

放置は非常に危険です。「特定空家」に指定されると、固定資産税が最大6倍になる可能性があります。

空き家の放置は、倒壊の危険、景観の悪化、不審者の侵入など、多くの社会問題を引き起こします。そのため、国は「空家等対策の推進に関する特別措置法」を定め、管理が不適切な空き家を**「特定空家」**に指定し、勧告や命令を行えるようにしました。
勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例が適用されなくなり、税額が跳ね上がってしまいます。そうなる前に、売却するのか、賃貸に出すのか、あるいは解体するのか、早急に方針を決める必要があります。私たちは、提携する不動産会社や解体業者と連携し、皆様にとって最適な空き家対策をご提案します。

メリットもデメリットもあります。資産規模やご家族の状況による、慎重な判断が必要です。

いわゆる「資産管理会社」を設立して不動産を所有する方法ですね。

メリット：家賃収入が個人の所得ではなく法人の所得になるため、所得税・住民税の税率を抑えられる可能性があります。また、相続の際には、不動産そのものではなく「会社の株式」が相続対象となるため、評価額の算定や分割がしやすくなります。
デメリット：法人設立・維持のコストがかかります。また、法人から個人に役員報酬としてお金を移す際に、給与所得課税が発生します。
法人化が有利かどうかは、所有不動産の規模や収益性、ご家族の構成などによって全く異なります。税理士とも連携の上、長期的な視点でのシミュレーションが不可欠です。

会社の株式を、遺言書によって後継者に集中させることが最も重要です。

会社の経営権は、株式の議決権によって決まります。お父様が遺言書を書かずに亡くなると、会社の株式が他のご兄弟にも分散してしまい、あなたの経営権が不安定になる恐れがあります。
そうならないために、生前にお父様に「会社の全株式を長男に相続させる」という内容の公正証書遺言を作成してもらうことが、最も確実で強力な事業承継対策です。場合によっては、M&A（会社の売却）や、従業員への承継（EBO）なども選択肢となり得ます。私たちは、M&Aの専門家とも連携し、最適な事業承継プランを設計するお手伝いをいたします。

「小規模宅地等の特例」の活用が最大のポイントです。

あります。不動産オーナーの相続税対策で最も重要なのが「小規模宅地等の特例」です。これは、ご自宅の土地や、事業（アパート経営など）で使っていた土地について、一定の要件を満たせば、その土地の評価額を最大で80%も減額できるという、非常に強力な制度です。
例えば、1億円と評価される土地が、2,000万円の評価で済むのですから、相続税額に絶大なインパクトがあります。
この特例を適用できるかどうかは、土地の種類や面積、相続する人との関係など、非常に複雑な要件が絡み合います。相続に強い税理士と連携し、確実に適用できるよう準備を進めることが肝心です。

出典： No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）（国税庁）

「延納」や「物納」という制度があります。ただし、ハードルは低くありません。

相続税は、原則として現金一括納付です。しかし、それが困難な場合には、

延納：担保を提供し、利子を払うことで、年賦で分割払いにする制度。
物納：延納も困難な場合に、不動産そのもので税金を納める制度。
という選択肢があります。ただし、いずれも税務署の許可が必要で、手続きも複雑です。物納できる財産にも厳しい条件があり、全ての不動産が認められるわけではありません。
そうなる前に、生前から納税資金をどう確保するかを計画しておくことが重要です。生命保険の活用（死亡保険金は受取人固有の財産となり、納税資金に充てやすい）や、一部不動産の売却準備などを、計画的に進めていきましょう。

あなたの想いを込めた「遺言書」の作成と、より柔軟な「家族信託」の活用が有効です。

ご心配はもっともです。不動産は分けにくい財産だからこそ、生前の対策が何よりも重要です。

遺言書：「このアパートは長男に、こちらの土地は次男に」というように、あなたの意思で分け方を明確に指定しておくことで、子どもたちの争いを未然に防ぎます。なぜそのように分けたのか、想いを綴る「付言事項」も効果的です。
家族信託：より柔軟な対策として、元気なうちに不動産の管理を信頼できるお子様（受託者）に託し、家賃収入はご自身（受益者）が受け取る、という契約も可能です。これにより、あなたの認知症対策にもなり、あなたが亡くなった後の承継先もスムーズに指定できます。
どちらの方法が最適か、ぜひ一度、私たち専門家にご相談ください。

あります。相続人が複数いる場合の売却は、単なる不動産取引ではないからです。

相続不動産の売却には、

相続人全員の同意取り付けと、遺産分割協議書の作成
前提となる相続登記の手続き
売却代金の公平な分配
譲渡所得税の申告
など、多くの法的な手続きが絡みます。私たち弁護士が窓口となることで、これらの複雑な手続きをワンストップで調整し、提携する信頼できる不動産会社と連携して、スムーズかつ有利な売却を実現します。相続人間のトラブルを未然に防ぎ、皆様が納得できる形で資産を整理する「交通整理役」として、私たちをご活用ください。